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　　住房不仅仅是砖瓦堆砌而成的建筑，更是每一个家庭幸福生活的基石，也是心灵得以栖息的温暖港湾，住房质量更是关乎着每一个家庭的幸福与安宁。本报特别邀请北京大成律师事务所杨舒雯律师分享房屋质量保修责任的相关话题，让我们以法为鉴，共同守护住房权益。

　　“好房子”最重要的是质量好

　　中国建设报：住房质量问题是购房者最为关心的现实问题，如果房屋质量出现问题，购房者在维权的时候需要提供哪些依据呢?

　　杨舒雯：这个问题关乎“好房子”。我觉得“好房子”的“好”，最重要的就是要质量“好”。“好房子”必须是没有质量问题的房子。一旦房屋出现质量问题，购房者应该基于什么进行维权呢?我认为主要包括两方面：一方面，基于法律的规定;另一方面，基于合同的约定。

　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正)》中明确规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，人民法院应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。也就是说，因为房屋的质量问题严重影响正常居住和使用时，买房人可以请求解除合同，也可以要求进行维修并赔偿损失。同时，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。如果出卖人拒绝修复，或者在合理的期限内没有及时修复，买房人可以维权，且在此期间产生的损失，都可以主张赔偿。

　　当然，除了法律规定以外，还要结合合同的约定。在房屋买卖过程中，需要签署《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》中对房屋的质量是有相应要求的，同时，对房屋质量出现问题如何维修也有相关约定。

　　作为买受人，当房屋质量发生问题的时候，既可以依据《商品房买卖合同》中关于质量条款的约定，向房地产开发商或者物业服务企业主张权利，也可以直接依据法律的规定，向相关的侵权人提起诉讼。

　　中国建设报：购买精装修房屋后，可能会有一些业主对于内部装修不是特别满意，会选择重新装修。那么，重新装修之后，如果出现质量问题，且房地产开发公司不认同责任，购房人应该怎么维护合法权益呢?

　　杨舒雯：这个问题在生活中较为常见，我们在执业过程中，经常会接触到类似的案例。购房人在购买了商品房之后，对于集中交付的精装部分不满意，自己进行重新装修。比如拆除地板、撕掉墙布等，有的甚至因为对原有的空调或者新风系统的品牌不满意，自己进行拆除更换。在此种情况下，如果在质保期内房屋出现质量问题，购房人在维权过程中，房地产开发商或者物业服务企业通常会表示，购房人已经自己另行改装，改装后房地产开发商或者物业服务企业不再承担相应质保责任。

　　从法律角度来看，此种情况应该从细节着眼区分看待。首先，要确定购房人在重新装修的时候，是否变动了房屋的主体结构及隐蔽工程。例如地暖、电路的预埋管线等。一般来说，如果要变动房屋的主体结构及隐蔽工程，在进行二次装修前，购房人需要向房地产开发商或者物业服务企业签署承诺书，承诺放弃后续维修方面的相关权益。如果二次装修不涉及房屋主体结构及隐蔽工程，房屋的保修期应该依然为5年。

　　在此，我想提醒购房人，如果要对精装房进行再次装修或者改造，一定要在拆除原有装修部分之前，对房屋的现状进行拍照，留存相应的证据。

　　在拆除前拍照录像，是为了记录购房人收到房屋时的原始状态。在拆除过程中，也要做到全程录像，用视频方式记录整个过程。例如，采用地暖的房屋，在拆除地板时可以录像证明，二次装修只是拆了最上层的地板，并没有触及到隐蔽的地暖管线及其他压力装备。在拆除完毕、重新安装之前，也要进行拍照和录像，便于后续隐蔽工程出现相应质量问题的时候，可以有充分的证据界定应该由哪一方来承担责任。在依法维权的过程当中，法院或者是仲裁机构也需要依托足够的证据才能判断过错方，要求其承担相应的责任。

　　质量问题维权需要“合法”“合理”

　　中国建设报：如果房屋真的出现了质量问题，购房人在维权过程中，通常可以主张哪些损失呢?

　　杨舒雯：这个问题也是维权过程中比较受关注的问题。有些购房人在怀疑房屋质量有问题的时候全家搬到酒店，然后要求房地产开发商或者物业服务企业承担产生的费用，这种诉求是否能够得到支持呢?

　　其实，维权时的重要原则是“合法”和“合理”。

　　所谓“合法”，是指相对人所承受的损失确实是对方的过错造成的。也就是说，购房人产生的损失是由房屋质量问题导致的，那么，房地产开发商或者物业服务企业需要承担赔偿责任。

　　在“合法”的同时，还必须“合理”。以上面的事情为例，同等条件下如果有就近的招待所可以居住，而购房人非要选择高端酒店。或者维修过渡期较长，购房人明明可以租和原住房面积、市值差不多的房屋居住，但其偏要长期入住豪华酒店。类似这种超出了合理费用的额外支出，法律是不支持给予赔偿的。

　　所以说，购房人在维权的过程当中，一定要把握“合法”和“合理”原则。通常情况下，为了维修房屋产生的一些正当的交通费、误工费、需要更换的配件费用等，只要保存好正规票据，通常是可以得到支持的。如果原房屋已经无法满足正常居住条件，确实需要搬出去，合理的租房费用或者住宿费用也是可以得到补偿的。

　　中国建设报：如果房屋出现质量问题，购房人在督促相关责任人承担保修义务后，对方不能及时提供维修，购房人应该如何维权?

　　杨舒雯：这其实属于上一个问题的延伸。维权要按照“合法”“合理”的流程来进行。

　　购房人可以先提出明确的诉求，例如，需要相关责任人对房屋进行维修。购房人可以以书面、电话、短信、微信等形式，通知相关责任人，明确告知房屋发生了哪些问题，例如墙体开裂、玻璃破损等，同时要求他们上门检查修复。需要强调的是，购房人必须采取能够被记录下来的通知方式，用来证明自己履行了通知义务。

　　之后，应该由物业服务企业或者专业机构来进行责任界定，谁的责任谁来解决问题。确认是房地产开发商的责任，购房人可以要求其提供修复保障。如果房地产开发商没有对房屋进行及时修复，购房人可以委托其他的专业机构进行维修，但一定要签订合同并保存发票。

　　当然，如果房地产开发商进行维修后，没有彻底解决问题，或者在维修过程当中又产生了新的问题，就需要重新划分责任了。在此特别提示一下购房人，在自行装修或者购置家具的时候，一定注意预留必要的检修口，同时不要遮挡公用的检修口，否则，可能需要购房人自行承担部分损失。

　　中国建设报：刚才您强调了在对精装房进行再次装修的过程当中，保留证据是一个非常重要的环节。那么，在房屋的使用过程中，如果出现漏水、停电以及燃气管道故障之类的问题，业主应该如何留存证据进行维权呢?

　　杨舒雯：面对这些问题，留存证据的方法其实是很多的。

　　在确保环境安全且情况不会继续恶化的前提下，可以第一时间请物业服务企业上门对房屋受损的情况进行记录，业主本人也可以同时拍照、录像进行记录，保留房屋受损证据。另外，在一定情况下，也可以选择报警处理。因为警察出警时会全过程如实记录，这样就等于对房屋受损情况进行记录。

　　在这里我还想提醒大家，在对房屋受损程度进行取证的时候，最为有力的证据就是原始票据。所以，在房屋装修装饰的过程中，我们应该尽量保存好正规的票据。如果确实无法提供原始票据，可以选择专业机构对房屋损失进行价值评估，由他们出具权威的鉴定报告，作为赔偿金额的主要参考依据。

　　选择专业机构的方式分为两种：一种是自行委托，即由个人委托具有资质的专业机构进行鉴定;另一种是法院指定，也就是需要维权者先提起诉讼，然后由法院指定相应的机构进行鉴定。

　　通常情况下，由于诉讼时间周期较长，所以多数纠纷会选择自行委托专业机构进行鉴定的方式，此种情况下，就需要委托人保留好委托合同以及鉴定费用的相关票据，鉴定费用将由造成损害的一方承担。

　　中国建设报：感谢您为我们介绍了维权的途径和措施，接下来，您能否和大家分享一些案例，帮助读者更直观地理解房屋质量维权的过程呢?

　　杨舒雯：好的，我跟大家分享一个我经手的案例。

　　我的当事人房屋位于4层，他本人因为给子女带孩子，一直居住在外地，自己的房屋长期处于空置状态。某天，他接到物业服务人员的电话，说家中漏水严重，把楼下都浸泡了，让他赶紧回家处理。因为无法及时返回，他将门锁密码告知物业服务人员，并委托其入户查看情况。

　　物业服务人员入户检查后，并未在他家找到漏水点，但是可以确认3层被淹住户家的水确实是通过他家渗漏下去的，且3楼住户房屋浸泡严重，所有的屋顶以及家具都有一定损坏。后来，物业服务人员顺着渗水区域检查发现，漏水点是在4层的一处公共区域，而漏水点恰好连接当事人家的管道，然后水流就顺着这些管道流到了3层，给3层户主带来了严重损失。

　　3层住户提起诉讼，他认为水是从4层漏下来的，就需要楼上住户承担赔偿责任。在诉讼请求中，3层住户要求我的当事人修复其所有屋顶、赔偿全屋家具损失，同时要求承担修复期间他们外出居住产生的全部费用，索赔金额共计25万元。

　　在案件梳理过程中，我们发现，物业服务企业当时就漏水事件出具了一个简单的情况说明，其中明确漏点位于建筑的某处公共区域，水流是从该公共区域渗透至4层住户家中，之后流到了3层，导致3层住户家中被严重浸泡。

　　根据这份情况说明，我们的答辩意见强调，4层住户虽然对其房屋内的相关设施承担维护义务，但是公共区域的设施不应由他承担维护责任。漏水源头为公共区域，因此，3层住户的损失应该由公共区域的维护、管理方承担，也就是应该由物业服务企业承担相关赔偿责任。

　　通过答辩，法庭采信了我们的意见，认为在公共区域内的设施应当由物业服务企业负责日常运维，他们应该对于老旧管线进行定期维修或更换。

　　中国建设报：通过这个案例，我们能否理解为，只要是公共区域出现问题，就应该由物业服务企业来承担责任?这些责任具体应该如何划分?

　　杨舒雯：责任划分的问题不能“一刀切”地回答。因为公共区域其实是全体业主共有的区域，如果出现问题，也不一定就是由物业服务企业来承担全部责任。

　　例如空调室外机的放置空间，这个区域属于部分业主共用的。但是如果某个空调室外机的支架松动导致室外机掉落，砸伤了行人，这个责任就不能由物业服务企业全部承担。因为业主是空调的使用人，对其使用的设备有维护和修理的义务。

　　其他例如楼道、消防通道、楼顶，甚至地下室，这类公共区域中较大部分是由物业服务企业进行运营维护的，如果这些区域出现了问题，就应该由房地产开发商或者物业服务企业来进行维修。

　　还有一种情况，就是公共区域出现的问题是业主使用不当或者擅自进行改变造成的，此时的赔偿责任也不应由物业服务企业全部承担。业主虽然可以使用住宅的共有部分或公共区域，但如果因为使用不当导致公共区域损坏，那么，谁造成的损害结果，就由谁来承担相应的赔偿责任。

　　当然，还有很多案例是涉及第三方责任的，这些就要根据具体细节来进行责任划分和认定了。

　　房屋承租人也可以正当维权

　　中国建设报：感谢您的详细解析。咱们之前讲到的都是房屋的所有权人应该如何维权，但是租房的朋友也会遇到房屋质量问题，那么，他们应该怎么维权呢?

　　杨舒雯：这个问题非常重要，因为在现实生活当中确实有很多承租人，他们居住的房屋不是自己的，但是又发生了房屋质量问题，这种情况下，他们不知道应该如何去维权。今天，我们就把这个问题展开聊一聊。

　　房屋的所有权人对房屋主要享受4项权利，包括占有权、使用权、收益权和处分权。房屋的承租人实质上享受的是使用权。在享受使用权的过程中，如果遇到房屋质量问题，主要有两种方法可以维权。

　　第一，依据租房合同维护权益。承租人对房屋的使用权来自房屋所有权人，因此，当房屋质量出现问题时，承租人就应该找到房屋的所有权人，要求其依据租房合同中的相关约定对房屋进行维修。目前市场上关于租房的格式合同中，基本都是约定当房屋不能正常使用时，由业主，也就是出租人承担维修责任。所以，大部分情况下，比如马桶堵了、水管不出水了、暖气不热了、淋浴器坏了，这种影响正常使用的房屋质量问题，承租人只需要通知出租人，说明发生的具体问题，由出租人负责解决即可。当然，这样解决的前提是，发生的问题不是由承租人不当使用造成的，且是合理维修需求。

　　第二，如果不是一些日常生活上的小问题，而是房屋结构方面的，比如墙体开裂或者其他结构性安全隐患等，这时，承租人可以根据质量问题的严重性作出不同选择。如果质量问题严重，房屋已经不适合居住了，承租人可以直接选择解除合同，搬离房屋;如果质量问题是可以在短期内解决的，承租人可以选择及时联系房屋出租人和物业服务企业，要求他们及时解决问题。在房屋维修期间，承租人产生的合理损失，应当由出租人负责赔偿。

　　在日常生活中，承租人维护自身权益最重要的依据就是房屋租赁合同。所以，我建议租房的朋友们在签订房屋租赁合同的时候，一定要在条款当中界定清楚哪一部分是属于房屋出租人应当承担的维修义务，这样，即使出租人没有及时进行维修，承租人自己找第三方维修后，也是可以要求出租人赔偿维修费用的。

　　中国建设报：刚才您提到房屋出现一些小问题时，承租人可以要求出租人负责解决，但是，如果出租人认为这些问题是承租人使用不当造成的，承租人应该如何维权呢?

　　杨舒雯：这种情况确实需要分清过错方，谁的过错导致了问题，就由谁承担责任。当出租人和承租人发生矛盾和争议的时候，可以请第三方机构来进行鉴定。

　　正规的鉴定机构都会从专业的角度对房屋问题进行一个专业的分析。例如水管问题，是因为年久生锈漏水了，还是由于使用不当漏水，专业机构都是有方法进行评估判断的。

　　所以，当双方意见无法达成一致的时候，我们建议通过第三方鉴定的方式来维护自己的权益。